Peder Ledin, chefsmäklare på Fastighetsbyrån i Boden, beskriver läget som udda på Bodens bostadsmarknad, där många köpare inte har möjlighet att möta säljarnas krav på pris.
Bostadsmarknaden i Sverige har ändrat skepnad och karaktär det senaste året. Räntehöjningar, omvärldsfaktorer och bankernas nya riktlinjer har gjort avtryck. Samtidigt har vi tidigare berättat att företagare agerat framåtsyftande och köpt villor för att hyra ut dem till de arbetare som ska bygga stålverket i Boden.
Men när 2024 rycker allt närmare börjar en del frågetecken hopa sig.
Än så länge har H2 Green Steel inte satt spaden i backen för sina arbetarbostäder som planeras tillsammans med Bodens kommun. Samtidigt ska tusentals arbetare ha någonstans att bo i Boden nästa sommar.
När Framtidsfabriken pratade med Peder Ledin, mäklare på Fastighetsbyrån i Boden, i somras tyckte han att det var för få försäljningar för att dra några större växlar och det håller han fast vid även i december.
– Branschen som helhet säljer 20-25 procent färre enheter i år.
Utbudet på bostadsmarknaden har varit lågt under en period i början av 2023 var det färre än 40 objekt till salu, säger Peder Ledin.
– Även om det är svårt att säga vad som är normalt så brukar det ligga runt 140 enheter. Nu ligger vi på under hundra.
Men läget kan förändras snabbt och i början av 2023 var det sömnigt på Bodens bostadsmarknad, men så fick H2 Green Steel sin byggdom i juli och affärerna sköt i höjden.
– Då rasslade det till och där fick du en rejäl topp. Det fanns ingen som sålde mer än mig under juni, juli och augusti. Det var som att dra proppen ur ett badkar, säger Ledin.
Men en slags köpare har minskat märkbart: Företagen som vill hyra ut villor. Enligt Peder Ledin så är det bankernas vilja att låna till den typen av affärer som är orsaken.
– För ett år sedan var det många företag som köpte, men där har bankerna stramat till det. De verkar inte alls lika förtjusta att låna ut till företag.
Men det har inte avstannat helt.
– Nu har det kommit några nya företagare som kommer att köpa villor, men det finns inte den här haussen som det var i fjol, säger Ledin.
Flera företag har redan hunnit göra avtryck. Han berättar att genom en snabb sökning på Blocket ser hur många av de villor som ligger ute för uthyrning är sådana som han själv sålt.
– Det innebär ju att privatpersoner och företag köpt för att vara redo när efterfrågan uppstår.
John Nilsson är mäklare på HusmanHagberg i Boden och han tycker att det konstigaste just nu är att det är så lite aktivitet överhuvudtaget, med tanke på den upptrappning som väntas från H2 Green Steel 2024.
– Känslan är att företagen avvaktar lite grand, Det beror nog på att det inte kommer besked från H2GS. De har sagt att de ska lösa boenden själva men har inte tecknat några kontrakt ännu.
Mäklare John Nilsson, Husmanhagberg.
Han beskriver läget i Boden är likt övriga Sverige, köparna och säljarna står på varsin barrikad.
– Än så länge ser vi att säljarnas förväntningar är högre än kundunderlagets betalningsförmåga. Nu har inte priserna stuckit iväg eftersom Boden haft jämförelsevis humanare priser och då har ränteändringarna inte påverkat lika mycket.
Hans erfarenhet av företag som köper villor är att det förekommer, men att det inte verkar ha skett på den nivå som pratats om i Skellefteå.
– Där lät det som att det förstörde marknaden för vanligt folk. Men vi ser ingen problematik här tycker jag. Det finns en marknad för en del hus som har renoveringsbehov, säger Nilsson.
Har du också fått bilden av att bankerna inte är lika villiga att låna ut?
– Ja det är de väl kan man väl säga. Generellt är det svårare med företagskrediter än för privatpersoner. Det bygger ofta på att man har ganska mycket eget kapital. Sen drabbas vi ju här eftersom konjunkturen går lite i otakt. Där det i vissa delar av landet är deppigt och negativt medan vi här behöver gasa och då drabbas de som vill satsa här av att bankernas nationella riktlinjer går före.
Ofta görs jämförelser med hur Skellefteås bostadsmarknad förändrades av Northvolts etablering, men många saker är inte lika inför 2024 som det var under 2021-2022.
– Vi har haft en tillbakagång sedan topparna 2022. Som mest var vi uppe i 20-25 procents tillbakagång, men nu rör det på sig till det positiva igen, säger Patrik Auoja mäklare på Länsförsäkringar i Skellefteå.
Patrik Auoja, mäklare på Länsförsäkringar i Skellefteå, tror inte att det kommer bli en liknande prisökning som den topp som nåddes under sommaren 2022 i samband med att flera chefer flyttade till stan och bolåneräntorna låg runt 1 procent.
Han tror att priserna kommer att öka framöver, särskilt om Riksbankens räntehöjningar avstannat.
– Men att nå till samma nivåer känns svårt när vi pratar 1 procents ränta på bolån kontra 4,5-5 procent idag. Det blir stora skillnader när vi pratar om lån på ett par miljoner. Jag skulle inte säga att vi når fram till de toppar vi haft.
I Skellefteå nåddes pristoppen på villor i maj 2022 då marknaden var glödhet. Patrik Auoja förklarar att det var en direkt effekt av Northvolt.
– Då kom ju cheferna och vi hade många fina toppar tack vare att de förankrade sig i kommunen i större utsträckning. Det kombinerat med 1 procents ränta gjorde att vi hade fantastiska toppar.
Men Patrik Auoja berättar att det finns frågetecken. Antalet sålda bostäder och priserna skevar mot inflyttningen till kommunen.
– Det märkliga är ju att ser man till den inflyttning som är till Skellefteå varje månad enligt statistiken så borde det inte vara någon nedgång överhuvudtaget.
Peder Ledin i Boden tror på en uppgång under nästa år, eftersom inflödet av tusentals byggarbetare till kommunen kommer att få effekt. På ett eller annat sätt.
– Vi kommer att märka av en förändring när det kommer 2000-3000 människor, även om det bara skulle vara att de flyger in och flyger ut. De ska klippa sig, köpa mat och någon öl. Sen om det blir som det som hände i Skellefteå att det en dag inte fanns matvaror i affärerna återstår att se, säger Ledin som tror att priserna fortsätter stiga under 2024.
– Får du en efterfrågan som är större än tillgången kommer priserna att öka. Sen om de stiger med 10, 20 eller 30 procent återstår att se.
Ledins oro är, som många andras, att byggtakten i Boden inte ska hänga med efterfrågan.
– Skellefteå hade ett försprång, de började bygga bostadsrätter tidigt och de blev klara ungefär samtidigt som folk ville sälja sina villor. De hade en helt annat prisnivå på byggandet också jämfört med nu. Det gick att bygga en bostadsrätt till nästan samma pris som de begagnade. Idag måste du ha sålt 70 procent av bostadsrätterna innan du sätter spaden i jorden, säger Peder Ledin.