Batterifabriken Northvolt ett byggs i Skellefteå. Den här bilden är från förra sommaren.
– Det finns ganska många som är ute efter att tjäna pengar på den rusch som är i antågande. Men det är svårt att bedöma hur det kommer att slå, säger Peder Ledin, mäklare vid Fastighetsbyrån.
Färskt i minnet finns den exempellösa överhettningen av bostadsmarknaden i Skellefteå under 2021, som utlöstes av Northvolts bygge av batterifabriken och en stor brist på bostäder. Uppgifter fanns om månadshyror på villor på upp till 70 000 kronor.
Villor och större fastigheter köptes upp av privatpersoner och företag, som i sin tur hyrde ut dem till arbetare och företag kopplade till fabriksbygget. Nu har dock prishysterin lagt sig i Västerbottens näst största stad.
Men att en liknande utveckling står för dörren i Boden är mycket sannolikt. Boden har ett mindre grundutbud än Skellefteå samtidigt som H2 Green Steel aviserar att man kommer att gå fram i ett ännu högre tempo än Northvolt.
Markarbeten pågår på H2 Green Steels mark i Norra Svartbyn i dagsläget.
Cirka 3 000 gästarbetare har som mest byggt batterifabriken. Enligt H2 Green Steel börjar det redan efter sommaren komma större volymer gästarbetare, och under 2024-2025 ska det som mest finnas 5 000 byggjobbare samtidigt på plats vid stålverksområdet.
Visserligen finns möjlighet att lösa boende i andra kommuner som Luleå och Älvsbyn, men det har inte hindrat att ett antal aktörer i Boden de senaste åren köpt på sig villor och större fastigheter i syfte att hyra ut till företag.
Något som mäklarna noterat.
Mäklarna Åsa Adeholm och Peder Ledin analyserar bostadsmarknaden i Boden just nu.
– Många spekulanter dyker upp på flera olika visningar och är tydliga med att avsikten är att nyttja villan som ett entreprenörsboende. Gällande en eventuell framtida brist på bostäder för arbetare så finns det absolut en risk att det blir i så Boden om det blir som H2 Green Steel planerar, säger Åsa Adeholm, mäklare vid Svensk fastighetsförmedling.
– Det är både privatpersoner och företag som är i farten. Vi ser på Blocket att många av de villor som vi sålt dyker upp där, säger Peder Ledin.
Den här fastigheten på Bävervägen hyrs ut till företag. Hyrorna varierar från cirka 20 000 i månaden till 50 000.
Ett färskt exempel är villan på Bävervägen på Torpgärdan, som i december 2022 köptes av en privatperson och ett företag i Luleå för drygt 1,5 miljoner, och några månader senare dök upp på Blocket. Huset om sju rum hyrs endast ut till företag och avgiften är totalt drygt 49 000.
Den här dagen i slutet av april finns på Blocket 13 villor för uthyrning som tycks vara inriktade på att användas som arbetarbostäder.
Exempelvis en sjurumsvilla på Revisorvägen för 42 000 i månaden, tre olika hus på Hökgatan som hyrs ut för 39 000, 32 000 och 24 000 i månaden, en femrumsvilla på Bränslanvägen för 43 500 i månaden och en åttarumsvilla på Grangatan för 29 900.
Peder Ledin är försiktigt skeptisk till utvecklingen. "Det finns en övertro på vad man kan tjäna", säger han.
– Vissa annonser försvinner ett tag och återkommer sedan. Uppenbarligen står många villor tomma, eftersom stålverksbygget inte dragit gång på riktigt ännu, säger Peder Ledin.
Han är inte övertygad om att det kommer att bli guld och gröna skogar för fastighetsspekulanterna.
– Det kan finnas en övertro på vad man kan tjäna, med tanke på hur det blev i Skellefteå. De nivåerna blir svårt att komma upp i. Jag tror att många kan få det tufft. Till exempel vet jag att underleverantörerna vill jobba med så få aktörer som möjligt.
Villorna närmast industriområdet och i centrala Boden är mest attraktiva, uppger Ledin.
– Södra och Norra Svartbyn, Sanden, centrum. Där märks det mest. Trångfors och Heden exempelvis är inte lika prioriterat. Jag har också träffat på säljare som uppgett att de inte vill sälja till dem som ska hyra ut. Man tänker på grannar och barnfamiljer i området.
Villor i Södra Svartbyn är attraktiva objekt för privatpersoner och företag som vill hyra ut till entreprenörer.
Även spekulation i bostadsrätter förekommer, enligt Ledin.
– Jag har haft kontakt med privatpersoner från Stockholm som varit intresserade av att köpa bostadsrätter, men det är inte alltid föreningarna tillåter att lägenheten hyrs ut.
Åsa Adeholm har en liknande bild, men berättar om ett hus med fyra lägenheter som man nyligen sålde till ett Stockholmsföretag.
– De har redan börjat hyra ut lägenheterna. Jag skulle säga att intresset är ganska vitt och brett i kommunen. Alla områden inom en mils radie till Norra Svartbyn är intressanta, säger hon.
Åsa Adeholm tror att värdet på bostäderna i Boden kommer att bli högre på sikt.
Trots spekulationsköpen bedömer både Adeholm och Ledin att marknaden i Boden till stor del är avvaktande ännu.
– Det är nog krig och ränteoro som gör sitt. Men samtidigt upplever jag att framtidstron är stark i Boden, säger Åsa Adeholm.
– Säljarna håller i sina objekt och väntar på högre nivåer samtidigt som köparna tror på prisnedgång. Prismässigt har det inte blivit några större skillnader i Boden.
Enligt Svensk mäklarstatistik har dock villapriserna sjunkit med 11,5 procent det senaste året, men Ledin är skeptisk till detta.
– Det är inte något vi märkt. När det gäller snittpriser så kan enskilda affärer få en stor effekt. Även om vi inte märkt någon anstormning ännu så ser marknaden spännande ut och jag tror att det ganska snart lossnar betydligt fler objekt.
Villan på Vargvägen såldes i oktober. Tanken är att hyra ut den till gästarbetare.
Ett antal stora byggprojekt planeras i Boden. Även om det på flera håll går trögare än tidigare så påverkas inte Boden lika hårt som övriga landet av att byggbranschen krisar.
– Omvärldsläget vägs upp av H2 Green Steels planer, säger Åsa Adeholm.
Fler radhusområden, bostadsrätter och hyresrätter är på gång.
– Om Boden följer samma mönster som Skellefteå så kommer byggandet av bostadsrätter styra villapriserna. Får man bra betalt för en bostadsrätt, då stiger villapriserna också, säger Ledin.
"Om Boden följer samma mönster som Skellefteå så kommer byggandet av bostadsrätter styra villapriserna", säger Peder Ledin.
Just nu ligger priserna på bostadsrätter ganska lågt vilket påverkar byggviljan av bostadsrätter.
– När andrahandsvärdet på bostadsrätter ligger på 1,2-1,3 miljoner och nyproduktion hamnar på 2,5 miljoner så blir skillnaden för stor. Som tur är så kommer det byggas hyresrätter, och det innebär att det kommer fler bostäder och att ruljangsen ökar. Folk här uppe är också ovana att köpa på ritning. Det är ju inte som i Stockholm direkt, att man köper på ritning och säljer med vinst två år senare, säger Peder Ledin.
"Många spekulanter dyker upp på flera olika visningar", säger Åsa Adeholm.
Att priserna på fastigheter på sikt kommer att öka tror båda mäklarna.
– Många är nog lite avvaktande fram till att H2 Green Steels projekt verkligen kommer igång. Men redan om två år så kommer man sannolikt få betydligt bättre betalt för sin bostad, säger Åsa Adeholm.
– Även om det blir en förskjutning i tid så kommer inflyttningen göra att handel, restaurangliv och allt annat utvecklas och att det så småningom blir ett normalläge, säger Peder Ledin.