Den 2 februari sker överlåtelsen av fastigheten Sara kulturhus till den nya ägaren Samhällsbyggnadsbolaget i Norden, SBB. Då sker även själva betalningen till kommunen – 1 050 miljoner kronor. Prislappen har varit bestämd sedan länge, i ett avtal som tecknades 2018. Där gjorde man upp intentionerna och förutsättningarna för köpet.
Men det är inte en fastighet som säljs, utan ett bolag. Det förklarar Åsa Andersson, vd för det kommunala bolaget Skellefteå Industrihus.
– Vi säljer dotterbolaget Skellefteå Industrihus Fastigheter. Det blir alltså en överlåtelse av aktier, säger hon.
Och i bolaget som säljs, finns själva fastigheten.
Samuel Lundqvist, ekonomichef vid Skellefteå kommun, förklarar att det blir först efter överlåtelsen som kommunen börjar betala hyra till SBB. Enligt det planerade upplägget ska det kommunala bolaget Skellefteå kulturhus AB hyra hela fastigheten för 44,5 miljoner per år. Kulturhusbolaget hyr sedan ut åt två hyresgäster: Dels kommunen, med kulturverksamhet i huset, dels Elite Hotels. Kommunens del av hyran är offentlig – det rör sig om 32 miljoner kronor per år. Vad hotellet betalar i hyra omfattas till viss del av affärssekretess, berättar Samuel Lundqvist.
– Vi har gått ut med att hotellet har en minimihyra på 15 miljoner kronor. Men det finns även en omsättningsbaserad del, som är hemlig, säger han.
Under de första åren erbjuds hotellet även en rabatterad hyra.
Hur mycket är rabatten?
– Det kan jag inte berätta, det rör sig om en förhandling mellan hyresvärd och hyresgäst. Om du tittar runt i Skellefteå finns säkert hundra olika varianter på sådant mellan de som äger och de som hyr. Hyresrabatter i en uppstartsfas är vanliga.
Av de 32 miljoner kronor som kommunen årligen betalar till kulturhusbolaget kommer en del att återbetalas till kommunen. Det har att göra med att kommunens support och lokaler ska ansvara för fastighetsunderlaget, enligt ett särskilt upprättat underhållsavtal. Kulturhusbolaget betalar kommunen för den tjänsten.
Skulle man inte vilja att fastighetsägaren SBB stod för fastighetsunderhållet?
– Det är ju en förhandling, där man kan välja olika alternativ. Om du tar underhållskostnaderna själv, då får ju fastighetsägaren en lägre kostnad och du en lägre hyra. Vi valde den här lösningen eftersom vi som kommun äger massor av fastigheter och har en bra organisation för att ta hand dem, säger Samuel Lundqvist.
Hyresavtalet mellan SBB och kulturhusbolaget är skrivet på 25 år med möjligheten att förlänga lika länge.
– Det är en lång tid, och anledningen till det är att vi vill skydda fastigheten för kommuninvånarnas räkning. Vi ska inte behöva riskera att huset omvandlas till ett shoppingcenter exempelvis.
Med en årshyra på 44,5 miljoner betalar hyresgästen över 2 miljarder kronor på 50 år. Mer än det dubbla av vad huset kostat att bygga.
En del hävdar att det är dyrt?
– Det här är inte unikt på något sätt. Om man hyr en fastighet av en fastighetsägare, så vill de ha några procent i avkastning. Slår du ut det över en lång tid, så är det ju klart att fastighetsägaren någon gång får tillbaka de pengarna. Det måste ju vara så attraktivt som möjligt att lägga pengarna i fastigheten, istället för att sätta dem på ett konto eller köpa aktier exempelvis.
Slutkostnaden för bygget är ännu inte klart. Skellefteå kommun ska stå för den del som går utöver den uppgjorda prislappen på 1 050 miljoner. Utifrån dagens budget på 1 170 miljoner kronor, rör det sig alltså om 120 miljoner kronor. Men enligt det som redovisades för politikerna den 16 december riskerar budgeten att spricka igen: ”Prognosen är fortsatt osäker på grund av att slutkostnadsreglering pågår och den beräknas fortgå över årsskiftet. En reglering kan innebära att kostnader tillkommer”
Samuel Lundqvist berättar att det för tillfället pågår förhandlingar med entreprenören om slutkostnaderna.
– Det går inte att svara på, i så här stora projekt är det inte ovanligt att det drar ut flera år. Men det hoppas och tror jag vi ska slippa.
Vilka summor handlar det om?
– Jag kan inte nämna några summor, för då föregriper jag ju förhandlingarna. Målsättningen är att det ska vara klart inom kort.