Sara kulturhus.
De tre forskarna har skrivit en fördjupande artikel på temat i det senaste numret av tidskriften Balans, en branschtidning för bland annat revisorer och skatterådgivare. Bakom artikeln står forskarna Christina Gustafsson och Bo Norlund, båda experter på fastighetsekonomi samt Stellan Lundström, Norsjö, pensionerad professor i fastighetsekonomi.
Sammanfattningsvis skriver de att det finns ett 50-tal privata bolag vars affärsidé går ut på att köpa samhällsfastigheter som exempelvis skolor, tingsrätter eller sjukhus. Det är en lukrativ affärsidé, skriver forskarna, då en myndighet kan garantera hyresbetalningar under en mycket lång tid och skattekollektivet står för säkerheten.
Skellefteå kommun är med andra ord långtifrån ensam om att ingå i affärer med detta koncept – men i artikeln undersöks affärsupplägget mellan just Skellefteå kommun och Samhällsbyggnadsbolaget i Norden, SBB, om Sara kulturhus.
Norran har tidigare berättat om hur affärsupplägget ser ut. Nyligen såldes kulturhuset till SBB. Det gjordes via ett kommunalt dotterbolag till Skellefteå Industrihus. Det kommunala kulturhusbolaget hyr hela huset av ägaren SBB, för en hyra på 44,5 miljoner. Kulturhusbolaget hyr sedan ut fastigheten till både kommunen och Elite Hotels. Hyresavtalet är på 25 år, med en möjlighet att förlänga lika länge.
Det beskrivs som en försäljning, men enligt forskarna är det snarare ett finansiellt leasingavtal där kommunen lånat investeringskostnaden av ett privat bolag.
Stellan Lundström:
– Det privata bolaget i sin tur lånar ju upp pengarna på kapitalmarknaden, till bättre villkor än de sedan ger till kommunen. Finansieringsbolaget står helt utan risker. Och ett privat bolag har ju ett högre avkastningskrav än om kommunen själv lånat upp pengarna.
– En offentlig aktör som en kommun kan alltid låna billigare än vad en privat aktör kan.
I artikeln räknar forskarna på saken – och menar att den årliga besparingen, om kommunen själva tagit lånet, skulle ligga på cirka 20–25 miljoner kronor per år. Alltså närmare en halv miljard kronor i förlust, redan innan de första 25 åren i hyresavtalet löpt ut.
– Förutom just den ekonomiska aspekten har ju kommunen i detta fall fullt ansvar över fastigheten, men en inskränkt rådighet, då den hyrs och inte ägs. Det är svårt att se att riskerna fördelats överhuvudtaget, utan allt vilar på kommunen. Det känns lite säreget i detta fall, man brukar vilja fördela riskerna.
Varför tror du att kommunen ändå gör så här då?
– Ja, det kan ju vara lite svårt att genomskåda. Kommuner är ju inga affärsmän, de är inte vana vid den här sortens förhandlingar. De styrs mer av demokratiska principer, säger Stellan Lundström.
Han fortsätter:
– Politiska övervägande kan ju handla om annat än det rent affärsmässiga. Kanske om att det privata bolaget förbinder sig att göra andra investeringar i kommunen.
Stellan Lundström funderar också på varför kommunen inte valt en annan fastighetsindelning, där man skilt på den privata och den offentliga delen.
– Som det ser ut nu är kommunen förvaltare åt hela fastigheten, även åt hotellet, och det kan man ju ifrågasätta om en kommun verkligen ska vara.
Samuel Lundqvist, ekonomichef på Skellefteå kommun.
Samuel Lundqvist är ekonomichef på Skellefteå kommun. Han har läst forskarnas rapport och säger att han till fullo förstår deras slutsatser – men att de missar vissa aspekter. För det första, säger han, så äger kommunen just av denna anledning de allra flesta lokaler de nyttjar för sina egna verksamheter.
– Men det handlade då, 2016-2017, också om att locka hit en större investerare och att bidra till en vitaliserad marknad. Och de fördelar detta för med sig, i form av svallvågor som exempelvis ytterligare investeringar och byggprojekt väger mer än tillräckligt upp att just denna lösning valdes.
Det väger upp för ett upplägg som blir flera hundra miljoner dyrare än om kommunen lånat pengarna själv?
– Den summan håller jag inte med om, då den utgår från att vi skulle fortsätta ha det låga ränteläge vi har i dag. Men ja, det väger upp, och det har också visat sig ge precis det vi hoppats på, säger han och pekar bland annat på de lägenheter SBB ska bygga i Skellefteå.
– Kontraktet med SBB är ju inte unikt i den meningen att en kommun alltid får räkna med att få betala någon räntepunkt extra när man hyr in en fastighet från en privat aktör. Detta genom att kommunen har en rating som svenska staten och lånar extremt billigt på lånemarknaden. Med en sådan jämförelse så skulle det offentliga aldrig hyra i en lokal från det privata näringslivet.
Han pekar också på att det i detta fall dessutom hölls en tävling på marknaden, där den aktör med det lägsta avkastningskravet fick erbjudandet att köpa fastigheten.
– Och priset på fastigheten var bestämt redan innan erbjudandet gick ut. På så vis har vi fått rimliga kostnader för fastigheten.
Lorents Burman (S), kommunalråd i Skellefteå.
Lorents Burman (S), kommunalråd, är inne på samma spår.
– Ingen dag i veckan skulle vi ha agerat annorlunda än vad vi gjort. Vi ska också komma ihåg av vi 2016 hade ett helt annat läge än i dag, då fanns ingen motivation hos investerare som det gör i dag. Då trodde de inte på Skellefteå, och det här blev ett viktigt och avgörande steg i att vända den utvecklingen.
Han fortsätter:
– Det som händer här och nu i Skellefteå saknar motstycke. Att en privat aktör gick in och investerade en miljard kronor i kommunen kom att ge en enorm effekt och ett gigantiskt symbolvärde för platsen.