FrĂ„n ett par procent i rĂ€nta till fem pĂ„ bara ett drygt Ă„r â rĂ€ntehöjningarna har gĂ„tt vĂ€ldigt snabbt.
HÄkan Larsson, chefsekonom pÄ organisationen VillaÀgarna, berÀttar att de tillsammans med banken SEB rÀknat pÄ fördyringarna under det senaste Äret för en genomsnittsvilla. El, driftkostnader och rÀntor har stigit brutalt.
ââVi har rĂ€knat konservativt, men det handlar om fördyringar pĂ„ 60 000 kronor, sĂ€ger han.
Riksbanken har lovat fler höjningar. En, kanske till och med tvÄ i höst, och det gör att det blir riktigt, riktigt kÀnnbart, konstaterar de. SÀrskilt de som har bundna lÄn med lÄg rÀnta kommer att fÄ kÀnna pÄ chockeffekten nÀr rÀntan klÀttrar upp till 5 procent.
ââRiksbanken har ocksĂ„ signalerat att rĂ€ntan ska ligga högt under lĂ€ngre tid. Det tror jag blir ohyggligt tufft, sĂ€ger HĂ„kan Larsson.
Priserna pÄ bostÀder har fallit, jÀmfört med toppen förra Äret Àr fallet i genomsnitt för bÄde lÀgenheter och villor 13 procent, enligt Robert Boije, chefsekonom pÄ SBAB. Men fallet har varit större för villorna Àn för bostadsrÀtterna, hela 16 procent mot 8 procent för lÀgenheterna, berÀttar han.
Shoka à hrman, privatekonom pÄ SPP, ser att framför allt de som köpte för första gÄngen pÄ senare Är, som under pandemin, kan ha det riktigt tufft nu.
ââGör allt du kan för att slippa sĂ€lja, sĂ€ger Shoka Ă hrman.
Till exempel kan man försöka slippa amorteringen, tipsar hon.
ââRisken Ă€r större att man fĂ„r sĂ€mre betalt om man mĂ„ste sĂ€lja.
SvÄrt köpa ny bostad
Prisfallet ser förstÄs olika ut i olika delar av landet. Det kan vara sÄ, i vÀrsta fall, att försÀljningspriset inte rÀcker för att betala hela bolÄnet. HÄkan Larsson pekar pÄ vissa regioner, som i delar av VÀsterbotten, dÀr priserna gÄtt ned hela 20 procent.
ââDĂ„ kan lĂ„nen överstiga husets vĂ€rde, sĂ€ger han.
ââOm man tvingas sĂ€lja sĂ„ kan man hoppas att det inte blir nĂ„gra restkrediter pĂ„ bostaden kvar, sĂ€ger Shoka Ă hrman.
Men det kan ocksÄ bli svÄrt att köpa en ny bostad, konstaterar hon. Dels kan kontantinsatsen vara "uppÀten" av prisfallet, dels kan bankernas nya kalkyler och sÀkerhetsmarginaler göra att det inte lÀngre gÄr att lÄna pengar till en ny bostad.
ââOm man mĂ„ste sĂ€lja och köpa en ny bostad, kolla först vilket lĂ„nelöfte banken kan ge, sĂ€ger Shoka Ă hrman.
Den som sĂ€ljer nu behöver ocksĂ„ ta i berĂ€kningen att försĂ€ljningen kan ta betydligt lĂ€ngre tid Ă€n förr, understryker hon. Köpare och sĂ€ljare Ă€r inte överens om prisbilden â sĂ€ljare vill inte gĂ€rna ta in prisfallet, medan köparna förvĂ€ntar sig lĂ€gre priser.
ââBanker krĂ€ver antagligen nu att man ska sĂ€lja sin gamla bostad innan man köper en ny. Annars riskerar man att stĂ„ med dubbla boendekostnader om försĂ€ljningen drar ut pĂ„ tiden, sĂ€ger Shoka Ă hrman.
Johan Engström, vd för mÀklarföretaget FastighetsbyrÄn, berÀttar att det har varit historiskt lÄg aktivitet pÄ bostadsmarknaden under det första halvÄret i Är. Köparna hoppas förstÄs pÄ prisfall, medan sÀljarna vÀntar pÄ lÀgre rÀntor och högre efterfrÄgan.
ââSamtidigt har bostadspriserna varit stabila. Priserna har gĂ„tt svagt uppĂ„t under 2023. VĂ„r bedömning Ă€r att den lĂ„ga aktiviteten har varit tillrĂ€cklig för att hĂ„lla priserna uppe, sĂ€ger han.
Vart tar priserna vÀgen?
Men bostadsmarknaden har en naturligt takt för omsÀttning. Folk skiljer sig, gifter sig och fÄr barn, och det gör att aktiviteten sannolikt kommer att bli högre, tror han.
MÄnga Àr riktigt hÀpna över att bostadspriserna inte har fallit mer Àn vad de gjort. BÄde Robert Boije och Johan Engström konstaterar att bostadspriserna hÄllit sig förvÄnansvÀrt motstÄndskraftiga, trots att rÀntorna har stigit sÄ brant.
ââVi ser inte att bostadspriserna har reagerat tillrĂ€ckligt negativt pĂ„ rĂ€ntehöjningarna, mot hur de brukar göra, sĂ€ger Robert Boije.
Han pekar pÄ skillnaderna i nedgÄng för bostadsrÀtter och villor. LÀgenheterna har bara fallit 8 procent sedan toppen.
ââMĂ„nga bostadsrĂ€ttsföreningar har nog inte höjt sina avgifter i takt med rĂ€ntehöjningarna. Men de borde behöva höja, och det bör pĂ„verka priserna, sĂ€ger han.
Han tror att priserna kommer att gÄ ned i höst.
ââMen med den brasklappen att bostadsmarknaden har stĂ„tt emot rĂ€ntehöjningarna sĂ„ starkt, sĂ€ger Robert Boije.
Ingen nyproduktion
Johan Engström tror ocksÄ pÄ en mÄttlig nedgÄng framöver.
ââJu mer aktiviteten ökar, desto större blir pressen nedĂ„t pĂ„ priserna. Men vi ser ingen dramatik. DĂ€remot, om konjunkturen viker Ă€nnu mer och vi fĂ„r en arbetslöshet, dĂ„ kan det bli skakigt, sĂ€ger Johan Engström.
Robert Boije sÀger att han inte Àr orolig för den befintliga bostadsmarknaden, dÀremot Àr han bekymrad över nyproduktionen. Det Àr i princip tvÀrstopp för sÄlda bostÀder i nybyggda hus.
ââTill och med i expansiva regioner i norr, som i SkellefteĂ„.
Han konstaterar att den affÀrsmodell som rÄtt, dÀr köpare binder sig för lÀgenheter som Ànnu inte Àr byggda, i stort sett Àr stendöd. Ingen köper lÀgenheter pÄ ritning lÀngre.
ââMan mĂ„ste hitta andra lösningar i branschen. Jag tror att det kommer att dröja lĂ€nge innan vi fĂ„r se en positiv utveckling för nyproduktion igen.
Det Àr olyckligt, konstaterar Robert Boije.
ââTvĂ€rstoppet drar ned BNP. Det behöver ocksĂ„ byggas pĂ„ grund av bostadsbristen. Och för kompetensförsörjningen i expansiva regioner Ă€r det mycket olyckligt.