Först och främst och det är viktigt: Att Norran granskar hur kommunen, företag och organisationer bedriver sina verksamheter är bra.
Men det ställer också krav på att granskning och analys är korrekt för att slutsatserna ska bli riktiga och trovärdiga.
Norran har under en tid granskat Skellefteå kommuns investeringar i fastigheter och lokaler. Nu senast till- och ombyggnaden av Skellefteå Kraft Arena.
Med braskande rubriker på förstasidan påstår man att skattebetalarna i Skellefteå får stå för en stor del av den investeringen och insinuerar att Skellefteå AIK fått ”en slags sponsring” som kostat kommunen 18 miljoner kronor.
Hur har då Norran kommit fram till den slutsatsen?
Jo, man har summerat den ökade hyresintäkten, uppgående till 34,3 miljoner kronor under kontraktstiden på 15 år på hyreskontraktet. Sedan har man ställt det mot den totala investeringen på 52,3 miljoner kronor och hävdar att kommunen ”tar 18 miljoner kronor av den här investeringen.”
Med ett sådant synsätt skulle inte en enda investering i fastigheter genomföras av vare sig privata eller kommunägda fastighetsbolag i Skellefteå, eller för den delen någon annanstans heller.
Den gängse metoden är vilket avkastningskrav man har för investeringen och vilken hyresnivå den leder till. Ju högre avkastningskrav man har desto högre hyresnivå erfordras. Man kan ju tänka sig vad ”förlusten” skulle blivit om hyreskontraktet löpt i fem år.
Skellefteå AIK betalar en hyra motsvarande 2 105 kronor per kvadratmeter/år, eller 2,2 miljoner, för den tillkommande ytan på 1 045 kvadratmeter.
Som hyfsat kunnig i den lokala fastighetsmarknaden vill jag påstå att den hyresnivån för den typen av lokal och i det läget är väldigt hög. Den är kanske till och med på den nivån att den vid en prövning i hyresnämnden skulle reduceras.
Ser man till vilken avkastning Skellefteå kommun får på sin investering, kopplat till de ytor som Skellefteå AIK hyr, så är den på en högst rimlig nivå, i storleksordning fem–sex procent. Med dagens låga ränteläge är det en bra avkastning för kommunen och dess skattebetalare.
Dessutom erhöll kommunen en förskottshyra på 22 miljoner kronor som både ger en ränteintäkt och säkerställde hyresintäkterna initialt.
Vad Norran helt förbisett är att den totala investeringen avser ytor som inte omfattas av hyreskontraktet med Skellefteå AIK, till exempel trapphus och toaletter. Skellefteå Kraft Arena är en evenemangsarena för andra hyresgäster också. Tittar man på totalen av Skellefteå AIK:s verksamhet i arenan räknat i tid uppgår den till cirka 17 procent.
Att Norran granskar hur kommunen bedriver sina olika uppdrag och projekt är enligt min mening både rimligt och nödvändigt.
Men i det här fallet har man genom sin bristande kunskap i frågan misslyckats totalt, och kommit fram till helt felaktiga slutsatser. Det skadar vår verksamhet i Skellefteå AIK och jag tycker inte att vi förtjänar den negativa uppmärksamhet det leder till i det här fallet.
Det som oroar mig är att det förefaller som om journalisterna på förhand bestämt sig för att kommunen gjort en dålig affär och därigenom gynnat Skellefteå AIK. Sedan har man med en ”hemmagjord” beräkningsmetod kommit fram till att så är fallet.
Man hade med lätthet, till och med inom tidningshusets egna väggar, kunnat få hjälp med hur man med gängse metoder utför investeringskalkyler.
I dessa tider med sociala medier som ofta sprider ”fake news” är det min uppfattning att man måste kunna ställa högre krav på kvaliteten och trovärdigheten på den journalistik som Norran levererar än vad som skett i detta fall.
Pär Nordlund, ordförande i Skellefteå AIK Hockey
Nej Pär Nordlund, kalkylen går inte ihop
Norran har inte ifrågasatt behovet av att bygga ut, eller att det finns ett värde kvar i fastigheten när hyreskontraktet med Skellefteå AIK har gått ut. Inte heller att arenan kan användas av fler än Skellefteå AIK.
Vi har tittat på den enskilda hyresgästanpassning som kommunen gjort åt Skellefteå AIK och ställt oss två frågor: Vad har det kostat och vem har betalat?
Vi kan konstatera att den ursprungliga budgeten på 30 miljoner kronor sprack, inte en utan två gånger. Först till 41 miljoner kronor och sedan till 52.
Vi kan också konstatera att kommunens andel av projektet har ökat i takt med fördyringarna. Räknat på ett hyreskontrakt på 15 år har kommunens andel stigit från 5 miljoner av 30 – till 18 av 52. Fastighetens restvärde har alltså ökat ju dyrare projektet har blivit.
Det stämmer inte att Norran har förbisett att investeringen avser även andra ytor än de som Skellefteå AIK hyr, vilket Pär Nordlund hävdar. Kommunen kan förklara egna investeringar för sex miljoner kronor kopplat till dessa ytor. Resten av de 18 miljonerna kan man däremot inte motivera.
Även om man räknar enligt ”gängse metoder” för investeringskalkyler är det svårt att se hur kommunen kan gå plus på investeringen på 15 år.
Det krävs antingen ett ansenligt antal miljoner i intäkter utöver hyran från Skellefteå AIK för att ens gå plus minus noll. Eller att man räknat med en investeringskostnad på 30 miljoner kronor – i stället för 52.
För att det ska gå ihop skulle Skellefteå AIK ha behövt betala 22 miljoner kronor av investeringen plus hyra ett antal år. Inte 22 miljoner kronor i förskottshyra, som det i slutändan blev.
Jenny Petersson, Norrans grävgrupp
Anna Wikner, Norrans grävgrupp